גרירת משכנתא
מי שמחליט לעבור דירה בטרם נסתיימו התשלומים על דירתו הנוכחית ייאלץ לבצע מהלך הנקרא גרירת משכנתא, כלומר העברת המשכנתא על הדירה הנוכחית אל הדירה החדשה הנרכשת על ידו ובמילים אחרות - שינוי הנכס הממושכן.
מטבע הדברים על מנת לבצע את המהלך יש לקבל את אישורו של הבנק. בהתאם לתקנות הקיימות כיום, לרוב הבנקים אינם דוחים בקשות למחזור משכנתא ובנוסף, הם לא מבצעים שינויים בתנאי ההלוואה המקורית. ואולם, חשוב לדעת כי קיימים מספר גורמים אשר עלולים להוביל לעיכובים ואף לדחיית הבקשה לביצוע הגרירה ובניהם:
-
שינוי שחל בתנאים בשטח - כאן ניתן לתת כדוגמא את תהליך גרירת משכנתא לזכאים. כידוע, הפרמטרים על פיהם נקבעת זכאות למשכנתא מתייחסים, בין השאר, גם למיקום הדירה המשועבדת. לווים זכאים העוברים לאזור אחר, עלולים למצוא כי הם אינם יכולים לגרור את אותה הלוואת משכנתא שקיבלו. דוגמא נוספת היא של לווים אשר הדירה החדשה שרכשו מעמידה את הבנק בפני סיכון גבוה יותר מאשר הדירה המקורית, ועל כן עשוי הבנק לסרב לגרירת המשכנתא.
-
משכנתא נוספת - יש לציין כי עיכוב עלול להיגרם גם כאשר מכירת הנכס הישן והמשכנתא שנלקחה עבורו אינם מספיקים עבור רכישת הדירה החדשה ועל כן הלווים נוטלים משכנתא נוספת. במידה והלווים מחליטים לקחת את הסכום המשלים הדרוש להם בבנק אחר מזה שבו נלקחה ההלוואה המקורית, על מנת לבצע את הגרירה יידרשו להם אישורים מכמה בנקים, כלומר מדובר על בירוקרטיה, חתימות ומסמכים נוספים ולעיתים גם על עיכוב נוסף.
אלו הן מספר דוגמאות לאפשרות שגרירת המשכנתא שלכם תתעכב או אף תידחה כליל, חשוב לדעת כי ייתכנו קשיים נוספים. מכל מקום מומלץ לברר את העניין באופן מעמיק עוד לפני שמבצעים את רכישת הדירה החדשה, על מנת לא להיקלע למצב בו אתם נותרים ללא מימון לרכישתכם.
הקפאת משכנתא
יש לציין כי במידה ולא ניתן לגרור את המשכנתא אל נכס חדש (למשל במידה ומכרתם את דירתכם הישנה, אך טרם רכשתם דירה חדשה אליה ניתן לגרור את המשכנתא), ניתן לבקש מהבנק להמציא לו בטוחה אחרת, אשר תהיה שוות ערך (כגון פיקדון משועבד או ערבות בנקאית), וזאת עד לרכישת הנכס המשועבד. הליך זה נקרא הקפאת משכנתא. למרות השם המבלבל, חשוב להדגיש שהקפאת המשכנתא אין פירושה הקפאת תשלומי המשכנתא – כלומר הלווה ממשיך להחזיר את ההלוואה גם בתקופה זו. יש לציין כי מומלץ לברר לפני ביצוע המהלך אילו בטוחות חלופיות ניתן להציג לפני הבנק, מה תקנותיו בנושא וכדו'. בנוסף יש לדעת כי חלה הגבלת זמן על משך התהליך הנקבעת על ידי הבנק המעניק את ההלוואה, או במידה ומדובר בהלוואת זכאות – על ידי משרד הבינוי והשיכון.
מהו תהליך אישור הגרירה?
מדובר בתהליך הדומה במידה רבה לבקשת המשכנתא הראשונית.
תחילה על הלווים להגיש את כל המסמכים הדרושים. הבנק בודק את המסמכים האמורים ולאחר מכן מאשר את הבקשה. לעיתים נדרשים הלווים להציג מסמכים נוספים או לבצע פעולות שונות כגון קבלת הערכת שמאי של הנכס. בנוסף, במידה והלווה זקוק למשכנתא נוספת על מנת לממן את הרכישה עליו לחתום על הסכם הלוואה בסיומו של התהליך מבצע הבנק את הגרירה – כלומר משחרר את הנכס המקורי בגינו נלקחה המשכנתא מהשעבוד, ומשעבד במקומו את הנכס החדש של הלווה.
אלו מסמכים יהיה עליכם להציג על מנת לבצע גרירה?
-
החוזים של שתי הדירות - חוזה הרכישה של הדירה החדשה וחוזה המכירה של הדירה ישנה, אשר הייתה משועבדת לבנק.
-
אישור על המעמד המשפטי של הדירה החדשה שרכשתם.
-
בטחונות וערבויות של הדירה החדשה - וזאת בהתאם לדרישות הבנק במקרה שלכם.
-
אם עליכם לבצע הקפאה של ההלוואה - מסמכי הביטחון החלופי.
-
כמו בכל תהליך אחר - ייתכן ותדרשו להציג מסמכים נוספים, וזאת בהתאם למקרה הספציפי שלכם.
תגובה לכתבה
11/02/2010מארק
ניתן לגרור זכאות אישית, במידה ומדובר על זכאות מקום צריך לבדוק האם הנכס הנרכש נהנה מאותה זכאות.
02/02/2010MICHAEL
אפשר לגרור זכאות לדירה אחרת?
