מיחזור משכנתא
כאשר מבטאים את צמד המילים "מיחזור משכנתא", מתכוונים למצב שבו הלווה/לווים מחליפים את המשכנתא שברשותם במשכנתא בעלת תנאים אחרים, המותאמים לשינויים במצב הפיננסי של הלווים או לשינויים פיננסיים במשק.
חשוב להבין כי מיחזור משכנתא לא תמיד כדאי, במקרים מסוימים הוא מומלץ יותר ובמקרים אחרים מומלץ פחות או שאינו מומלץ כלל. המטרה היא בסופו של דבר להתאים את ההלוואה למציאות בשטח וליצור תנאים נכונים/טובים יותר עבור הלווים ולא, חלילה, להחמיר את מצבם .
ישנם מצבים שונים בהם הלווים מחליטים לבצע מיחזור משכנתא ובניהם:
-
שינוי במצבם הפיננסי של הלווים - לווים שחלה הרעה במצבם, או שמסיבה כלשהיא הם מתקשים להחזיר את ההלוואה יבקשו למחזר את המשכנתא על מנת שגובה ההחזר החודשי יתאים ליכולתם, (על ידי פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, למשל). לעומת זאת, בהחלט ייתכן כי לווים אשר חלה הטבה משמעותית במצבם יבקשו לבצע מיחזור משכנתא על מנת לקצר את תקופת ההלוואה ולשלם פחות ריביות.
-
שינויים בתנאים האפשריים – דוגמא לכך היא ירידת ריביות, אשר בדרך כלל מובילה לעלייה בביקוש למיחזור משכנתא. הסיבה לכך היא שהלווים מעוניינים ליהנות מהתנאים החדשים שנוצרו בשטח על ידי נקיטת צעדים כמו לקיחת משכנתא בריבית נמוכה יותר, מעבר למסלול שבו ניתן לקבע את הריבית וכדו', ולכן הם ממחזרים את המשכנתא שברשותם.
כדאיות מחזור המשכנתא
כאמור, גם אם הנסיבות מצביעות לכיוון של מיחזור ההלוואה, יש לברר עד כמה המהלך אכן כדאי. לשם כך יש לבחון את הנתונים הבאים:
עמלת פירעון מוקדם - כידוע עמלת פירעון היא עמלה המשולמת לבנק הן כאשר הלווה פורע את מלוא יתרת חוב המשכנתא או חלק נכבד ממנה בבת אחת, לפני המועד שנקבע לסיום ההלוואה. עמלה זאת משולמת גם במקרים בהם הלווה מבצע מיחזור משכנתא (שכן המחזור הוא בבסיסו פירעון של ההלוואה הישנה), והיא נועדה לפצות את הבנק על ירידת הריביות.
יש לדעת כי קיימת הנחה על עמלת הפירעון כאשר היא נגבית בגין מיחזור משכנתא: ההפחתה בגובה העמלה נקבעת לפי מספר השנים שעברו מעת לקיחת המשכנתא וכן בהתאם לסוג ההלוואה – כלומר האם מדובר על משכנתא לזכאים או על הלוואה מכספי הבנק. ההנחה תהיה משמעותית יותר כאשר מדובר במשכנתא לזכאים.
ישנם מסלולים המאפשרים פירעון או מחזור משכנתא ללא תשלום העמלה האמורה, כך שייתכן כי אתם פטורים מהעיסוק בנושא.מכל מקום, הקנס עלול לגרוע ממידת כדאיות המיחזור ולכן מומלץ לבדוק את העניין לעומק לפני קבלת החלטה בנושא.
כמובן שמלבד עמלת הפירעון ישנם גורמים נוספים המשפיעים על כדאיות העיניין וביניהם:
האם כדאי לעבור בנק בעת מחזור משכנתא?
אחת השאלות העולות בהקשר זה היא האם כדאי להישאר באותו הבנק בו נלקחה הלוואת המשכנתא הראשונה או שמא לבצע את המיחזור בבנק אחר. לכל אחת מהאפשרויות יתרונות משלה: אם תבחרו להישאר באותו הבנק, ייחסך מכם תהליך בירוקרטי הכולל תשלומים שונים, ריצות וטפסים. אין ספק כי הבנק לא מעוניין להפסיד לקוחות, והדבר נכון גם במקרה זה, כך שייתכן כי הוא יהיה מוכן ללכת לקראתכם. גם לבחירה בבנק אחר יתרונות משלה. בשונה מהבנק שלכם, הבנק החדש בו תבחרו לא עלול לספוג הפסדים כתוצאה ממחזור המשכנתא שלכם, נהפוך הוא, ואין ספק כי גם הוא מעוניין כי תהיו לקוחותיו. מסיבות אלה מומלץ לבדוק יותר מאפשרות אחת, לבחון את ההבדלים בין ההצעות שונות, ורק לאחר מכן לקבל החלטה בנידון.
תגובה לכתבה