אחד השלבים המשמעותיים בתהליך הוא בחירה במסלול המשכנתא המתאים לכם מתוך מגוון המסלולים שמציעים הבנקים. ההיצע הוא רחב ומתאפיין במספר מסלולים מרכזיים ונפוצים, אליהם מתווספים מסלולים הייחודיים לכל אחד מהבנקים. שימו לב כי ההבדלים בין המסלולים מתבטאים בריבית והצמדה, כמו גם בנקודות היציאה המאפשרות פירעון מוקדם.

 

לפני שאתם ניגשים להחלטה, כדאי שתכירו את האפשרויות העומדות בפניכם:

מדובר במסלול שיש המגדירים אותו כמסלול משכנתא המתאים ללווים שאינם מעוניינים לקחת סיכונים.

 

הצמדה וריבית: במסלול זה סכום ההלוואה נושא הצמדה למדד, ולכך נוספת ריבית קבועה אשר אינה משתנה במשך כל תקופת ההלוואה.  

 

יתרונות וחסרונות: מצד אחד, הריבית על המשכנתא קבועה, כך שהלווה בטוח  מפני שינויים פתאומיים או עלייה חדה בהחזר החודשי. בתקופות בהן הריבית נמוכה לווה המצליח להשיג ריבית טובה  מקבע את המצב האידיאלי וזוכה לריבית נמוכה יחסית לכל אורך תקופת ההלוואה. למעשה המסלול מעניק תחושת יציבות ללווים, היודעים אילו סכומים יידרשו לשלם כל חודש (כמובן שאין לשכוח כי ייתכנו עליות במדדים).  

 

מצד שני, יש לזכור כי כפי שהלווה אינו נפגע משינויים פתאומיים בריבית כך הוא אינו נהנה מירידה בגובהה. עוד יש לציין כי פירעון מוקדם של הלוואה זאת כרוך בתשלום עמלה שעלולה להגיע לסכומים גבוהים. בנוסף, עלייה במדד מביאה גם היא לעלייה בסכומים שתשלמו, נתון ההופך לבולט במיוחד בתקופות של אינפלציה.

גם במסלול זה סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן, אך כאן הריבית משתנה אחת לתקופה, בהתאם לבחירת הלווים. ניתן לקבל משכנתא בריבית משתנה אחת לשנה, אחת לשלוש שנים, אחת לחמש שנים וכדו' ואפילו משכנתא בריבית המשתנה אחת לעשור.

 

הצמדה וריבית: גם במסלול זה ההלוואה צמודה למדד. הריבית עצמה אינה קבועה והיא משתנה בהתאם לפרמטרים שונים (הנוסחה לפיה משתנה הריבית קבועה מראש), כאשר גובה ההחזר החודשי עשוי להשתנות באופן חד וממשי עם השינויים בריבית.

 

יתרונות וחסרונות:  אמנם בדרך כלל הריבית המשולמת בתקופה הראשונה של ההלוואה נמוכה יחסית לריבית הקבועה. אלא שמטבע הדברים לא ניתן לחזות באופן מדויק ומוחלט מה יתרחש לאחר מכן, הריבית עלולה לעלות באופן משמעותי, והלווים עלולים להיקלע לקשיים. בנוסף לריביות אין לשכוח את העלייה במדד המחירים לצרכן, שמשפיעה גם היא על הסכומים שתשלמו בסופו של דבר. מצד שני, בתקופה בה הריביות גבוהות יחסית והצפי הוא כי הן ירדו בחירה המסלול הופך אטרקטיבי יותר. בנוסף, מסלול זה מאפשר פירעון מוקדם של המשכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם, וזהו יתרון עבור מי שמבקשים לבצע את המהלך בעתיד.

במסלול זה סכום ההלוואה צמוד למט"ח (האפשרויות הן דולר, יורו ויין). בנוסף לכך נושאת ההלוואה בריבית הליבור, המתייחסת לממוצע בין הריביות שמציגים מספר בנקים מרכזיים בבריטניה, ואליה מתווסף מרווח (כלומר אחוזים נוספים).

 

יתרונות וחסרונות: אמנם ריבית הליבור עשויה להיות נמוכה יותר מהריבית על הלוואות שקליות, ואולם בהחלט מדובר במסלול שאינו מעניק תחושת יציבות: עליות חדות בשערי המטבעות הנ"ל בהחלט עלולות להתרחש תוך זמן קצר, וגם לווים שהכנסותיהם צמודות למט"ח יחושו על בשרם את השינויים בריבית הליבור, שהשפעתה על גובה הסכומים שתשלמו בסופו של דבר (ההחזר החודשי ויתרת הקרן) רבה יותר מהשפעת התנודות בשער החליפין. 

כאן הריבית על ההלוואה היא ריבית הפריים, הלא היא ריבית בנק ישראל (המוכרזת על ידי נגיד הבנק), אליה מתווסף מרווח בן 1.5%. ריבית הפריים משתנה מעת לעת, בהתאם לשינויים הנקבעים על ידי בנק ישראל. ההלוואה אינה צמודה למדד.

 

יתרונות וחסרונות: במסלול זה תוכלו לפרוע את ההלוואה מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם. בנוסף, ישנן תקופות (כמו תקופתנו הנוכחית – שנת 2009) בהן הריבית מגיע לשפל ואז הריבית על ההלוואה נמוכה ואטרקטיבית ביותר. אלא שביתרון זה טמון גם החיסרון: ריבית נמוכה מאוד על הפריים עלולה לעלות בסופו של דבר, ולהוביל לעלייה של ממש בהחזר החודשי. היות ומדובר בריבית משתנה – יש כאן אי יציבות מסוימת וסיכוי לעלייה משמעותית בתשלומים, שתקשה על הלווים בעתיד.

אחת האפשרויות המומלצות היא שילוב בין מספר מסלולי משכנתא, על מנת ליצור פיזור סיכונים – כלומר – להקטין את הסיכוי להיפגע מתנודות באחד הגורמים הפיננסיים ובו בעת ליהנות מהיתרונות השונים שהמסלולים השונים מציעים. כמובן ששילוב כזה צריך להיעשות מתוך שיקול דעת וידע בתחום ולכן ההמלצה היא להיוועץ באנשי מקצוע בתחום, שביכולתם ליצור את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבור הלווה.