מרכיבי המשכנתא והשפעתם
החלטתם לקחת הלוואת משכנתא? כעת מגיע הרגע לבחון את הגורמים השונים שישפיעו לא רק על הסכום שתחזירו לבנק מידי חודש אלא גם על גובה הסכום הכולל שתשלמו בסופו של דבר לבנק:
ריבית המשכנתא
גובה הריבית שתוצע לכם על ידי הבנקים משתנה לא רק מתקופה לתקופה אלא גם מבנק לבנק.
מסלולי המשכנתא השונים מציעים לכם ריביות שונות (למשל משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה, צמודת מדד בריבית משתנה, משכנתא בריבית פריים וכו') והבחירה בניהם צריכה להיעשות לאחר ביצוע סקר שוק והשוואה בין מספר בנקים.
ההצמדה
גם להצמדה בה תבחרו יש השפעה על הסכומים שתשלמו. מסלול הצמוד למט"ח יושפע מתנודות במט"ח ומסלול הצמוד למדד יושפע מתנודותיו (כך שבתקופה של אינפלציה גואה יורגשו עליות בהחזר החודשי שמקורן בהצמדה). יש לציין כי ניתן לבחור גם במסלולים שאינם צמודים כלל.
פרעון המשכנתא
באיזה אופן תוחזר ההלוואה לבנק – בתשלומים קבועים? בתשלומים חודשיים יורדים? ואולי תוחזר רק הריבית על המשכנתא והקרן תיפרע בסוף תקופת ההלוואה? ישנם מספר סוגים של
לוחות סילוקין בהתאם אליהם נקבע האופן שבו מוחזרת ההלוואה. הבחירה בין האפשרויות השונות צריכה להיות בהתאם ליכולתכם וצרכיכם, היום ובעתיד.
בנוסף לגורמים אלה, המהווים את מרכיבי המשכנתא המרכזיים, יש להתייחס לנקודות הבאות:
-
אחוז המימון/ סכום ההלוואה שתיקחו - לפני שאתם לוקחים משכנתא חשוב שתבררו כמה כסף עומד לרשותכם בדיוק ולכמה כסף אתם זקוקים. אל תשכחו לקחת בחשבון את
העלויות הנלוות לסכום הדירה עצמו כגון עלות שיפוץ, ריהוט, עלויות בירוקרטיות למינהן, עלויות פתיחת תיק המשכנתא, ייעוץ וכדו'. מטבע הדברים, הבנקים אינם מעניקים את הסכום המלא הדרוש לשם רכישת הנכס ודורשים כי הלווה ישלם אחוז מסוים מהונו העצמי. לוווים המעוניינים לקחת הלוואה באחוזי מימון גבוהים יותר נדרשים לבצע ביטוח
EMI, הנושא בחובו עלויות נוספות. מטבע הדברים שככל שסכום המשכנתא שתיקחו גבוה יותר כך תידרשו להחזיר סכומים גבוהים יותר מידי חודש, ואף לחלק את ההלוואה למספר רב יותר של תשלומים. מכל הסיבות הללו מומלץ לפעול במשנה זהירות ולוודא כי סכום המשכנתא שאתם לוקחים אכן תואם את יכולתכם
-
גובה ההחזר החודשי – לסכום שתידרשו להחזיר מידי חודש תהיה השפעה מהותית על מצבכם הפיננסי. לכן, לפני שאתם ניגשים לבנק עליכם לברר באילו סכומים תוכלו לעמוד מבלי להגיע לקושי כלכלי או ירידה דרסטית ברמת חייכם. באופן כללי נהוג כי גובה ההחזר החודשי אינו מהווה יותר מ – 1/3 מהכנסותיהן של שני הלווים יחד (המדובר הוא בהכנסות נטו). קחו בחשבון שהעתיד עשוי להביא בכנפיו שינויים לטובה אך גם הרעה במצבכם הכלכלי, עלייה בהכנסות (כמו העלאה במשכורת) או ירידה, וגם עלייה בהוצאות עשויה להתרחש (עקב לידת תינוק, לדוגמא). כאן המקום לציין כי מומלץ מאוד לקחת מרווח ביטחון בעת ביצוע השקלול הנ"ל, שיאפשר לכם להתמודד בהצלחה עם תשלומי המשכנתא גם בזמנים קשים יותר.
-
אורך תקופת ההלוואה – השאלה על פני כמה שנים לפרוש את ההלוואה היא מהותית שכן יש לה השפעה הן על גובה ההחזר החודשי והן על הסכום שתשלמו בסופו של דבר. שימו לב כי מצד אחד הארכת תקופת ההלוואה תקטין את ההחזר החודשי אך מצד שני – תגדיל את גובה הסכום שתשלמו בסופו של דבר ( שכן הריבית על הלוואה הניתנת לתקופה ארוכה יותר תהיה גבוהה יותר, וכמו כן – כל חודש נוסף משמעותו תשלומי ריבית נוספים ). מצד שני ככל שתקצרו את תקופת ההלוואה כך ההחזר החודשי יגדל. החוכמה היא למצוא את האיזון הנכון בין הנתונים – כלומר תקופת החזר סבירה אשר תיצור החזר חודשי סביר, בו תוכלו לעמוד.
חשוב לדעת כי גם לאחר שההלוואה והגורמים הנ"ל (ריבית, הצמדה, החזר חודשי וכדו') נקבעו ניתן לבצע שינויים בהתאם למצב השוק והשינוי שחל ביכולתיכם, וזאת באמצעות
מחזור משכנתא.
תגובה לכתבה