מדריך משכנתא

לכמה כסף תזדקקו?

מרכיבים משכנתא מתאימה

השוואת משכנתאות

פתיחת תיק משכנתא

ביטוח משכנתא

פרעון המשכנתא

מיחזור משכנתא

גרירת משכנתא

ספר אורחים

>לכמה כסף תזדקקו?>עלויות הדירה וההלוואה

עלויות הדירה והמשכנתא

עלויות הקשורות לדירה:

• ריהוט והובלה –  בהחלט ייתכן כי המעבר לדירה חדשה יצריך גם רכישת רהיטים חדשים. כמובן שעל מנת להביא לדירה את הרהיטים והציוד הקודם שלכם תאלצו לשלם סכום נוסף עבור ההובלה. כידוע, עלות ההובלה משתנה בהתאם למורכבות ההעברה וכמות הציוד המועבר, ומטבע הדברים מיקוח נבון יכול להוזיל את העניין.
• שיפוצים, חיבור לתשתיות – אם רכשתם דירה חדשה קחו בחשבון שבהחלט ייתכן שתאלצו להיפרד מסכום נוסף שישולם עבור חיבור לתשתיות כגוןגז, כבלים, אינטרנט וכדו'. ברכישת דירה מיד שנייה קיים סיכוי גדול כי לא תאלצו להשקיע בתשתיות אלא דווקא בשיפוצים – דירות רבות אינן מתוחזקות כראוי וההוצאות עבור אינסטלציה, סיוד, תיקונים, ריצוף מחדש וכדו' עשויות להיות משמעותיות למדי.

בנוסף, רכישת דירה מלווה בתהליכים בירוקרטיים ובתשלומים שונים:

• מס רכישה –  מס שתשלמו בעת רכישת דירה או זכות כלשהיא במקרקעין, כמו מגרש, לדוגמא. המס מחושב כאחוז ממחיר הנכס (נכון לאוקטובר 2009 – מפטור מלא ועד 5%), ומשתנה בהתאם לפרמטרים שונים וביניהם סוג הנכס ומאפייני הרוכש. במקרים מסוימים ניתן לקבל הקלות במס ואף פטור מלא. על מנת לשלם את המס יש לגשת למשרד מיסוי המקרקעין של איזור הנכס הנרכש.
• תשלום לעורך דין (שכר טרחה) –  לשירותיו של עורך הדין תזדקקו בתהליך עריכת חוזה הרכישה, רישום העסקה במקרקעין (כאן החוק מחייב כי הרישום ייעשה באמצעות עו"ד) וכו'. הסכומים שיגבה מכם עורך הדין עומדים על בין 0.5% ל – 2% , לא כולל עלות הרישומים, האגרות והוצאות נוספות, והם נתונים למיקוח ומשתנים בהתאם לעסקה עצמה, וכן לרמה המקצועית של העו"ד בו תבחרו. אם תהיו מעוניינים לקבל ייצוג גם בעריכת חוזה המשכנתא והמו"מ מול הבנק יהיה עליכם לשלם סכום נוסף.
• תשלום למתווך דירות –  החלטתם להיעזר במתווך דירות? דעו כי דמי התיווך נתונים למיקוח, והם עומדים על בין אחוז לשלושה אחוזים ממחיר הדירה.
• בדק בית – כיום ישנן חברות המעניקות שירותים בתחום בדיקת הנכס לפני רכישתו. חברות אלו מעניקות שירותים שונים וביניהם איתור מפגעים וליקויים בנכס ובסביבתו, בדיקות רעש, שמאות וכדו'. כמובן שאינכם מחוייבים לבצע בדק בית, אך כפי שתוכלו לקרוא בהמשך – הבנקים המעניקים משכנתא ידרשו מכם הערכת שמאי. מחירי שירותי בדק בית נעים בין 1000 ל – 2000 ₪.

עלויות הקשורות למשכנתא:

• עמלת פתיחת תיק משכנתא - מותר ומומלץ להתמקח על עמלה זו, המשולמת לבנק עבור פתיחת תיק ההלוואה ועומדת על כ – 0.25% מגובה ההלוואה כולה (כלומר הקרן והריבית גם יחד). מיקוח יעיל יכול להביא לביטול העמלה, כך שהמאמץ בהחלט משתלם.
• ביטוח משכנתא – מי שלוקח משכנתא מחוייב, בהתאם לחוקי מדינת ישראל לערוך ביטוח משכנתא. את ביטוח המשכנתא ניתן לבצע בבנק או בחברת ביטוח חיצונית, והמחירים משתנים בהתאם. הביטוח מורכב משני ביטוחים שונים:

1. ביטוח דירה למשכנתא – במקרה שאחד הלווים נפטר, חס וחלילה, בטרם שולמה ההלוואה במלואה, תשולם יתרת הסכום לבנק באמצעות הביטוח, והשארים יקבלו בית נקי מחובות.
2. ביטוח נכס למשכנתא – מבטיח כי במידה והנכס ייהרס או יינזק, יהיה לו כיסוי והבנק יוכל לקבל את כספו.

• שכר שמאי - מדובר בעלות העומדת על סכומים שבין 350 – 700 ₪, ומשתנה בהתאם למיקומו של הנכס וסוגו. באמצעות הערכת השמאי מוודא הבנק כי סכום המשכנתא שמבקש הלווה הוא בהתאם לערכו של הנכס הנרכש, למקרה שבו הבנק ייאלץ לממש את הנכס (כלומר למכור אותו, ואז אם ההלוואה שנתן היא גבוהה מידי הוא לא יוכל לכסותה).
• הפרשים בשער הדולר – ברכישת דירה מיד שנייה תיווכחו כי מחירי דירות יד שנייה נקובים לרוב בדולרים, וזאת על אף שהסכום עצמו (וכמובן גם סכום המשכנתא) משולם בשקלים. כמובן שעליה בשער הדולר בימים שבין חתימת החוזה לסיום התשלום תוביל לעלייה בסכומים שתאלצו לשלם בסופו של דבר. ניתן להתגונן מעלייה זו עוד בחוזה: להמיר את הסכום הנקוב מדולרים לשקלים או לקבע את ערך הדולר הנוכחי. אם המחיר אינו מקובע באופן זה, ניתן להצמיד את הכספים שנועדו לרכישה לדולר.
• מחיר הבירוקרטיה – קחו בחשבון שכל התהליכים הבירוקרטים בהם כרוכות רכישת הדירה ולקיחת המשכנתא נושאים עלויות כאלה ואחרות עבור אגרות, רישומים והוצאת מסמכים שונים. מידע נוסף על המסמכים והבטחונות שיידרשו לכם תוכלו למצוא בדף העוסק בנושא. 

תגובה לכתבה

הבהרות לגבי שימוש באתר ותכניו:

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והשימוש בתכנים המופיעים באתר זה הינו על אחריותו הבלעדית של הקורא. המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד ואין הנהלת האתר אחראית במישרין ו/או בעקיפין לתוצאות העלולות להיגרם כתוצאה מהסתמכות על תכנים אלו, שאינם באים במקומן של חוות-דעת ו/או עזרה מקצועית. כמו-כן, אין הנהלת האתר אחראית, בשום צורה שהיא, על מהימנותו ושלמותו של המידע המפורסם כאן.